专家解读 | 虞晓芬：《住房租赁条例》开启承租人权益保护新篇章-九游会论坛

时间： 2025-07-24 16:39 |来源：

作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长

政策文件：

　　随着新型城镇化推进和大城市集聚效应持续增强，我国住房租赁市场蓬勃发展，租赁成为解决城市居民居住问题的重要途径。第七次人口普查结果显示，2020年我国流动人口总量为3.76亿人，租赁住房是流动人口解决住房问题的主要途径，叠加一些本地户籍家庭因子女读书等原因租房，全国城镇租赁住房人口已经高达2亿多，形成全球规模最大的租赁住房市场。热点城市北京、上海、深圳、杭州等租赁人口占比超40%。然而，由于多种原因，庞大的租赁市场乱象频发，如房屋安全隐患、任意中止合同、霸王条款、合同陷阱、虚假房源、押金退还难等，严重侵害了承租人的合法权益，影响了市场的健康发展。

　　刚出台的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）从居住环境、租赁关系、资金安全、权益落地和纠纷解决等方面为承租人提供全方位保障，更好地规范住房租赁活动。

　　保障居住环境，提升租住质量

　　居住环境直接影响着居民的生活质量和身心健康。目前，部分租赁房屋设施陈旧、卫生条件差、安全隐患多等问题屡见不鲜，其中“隔断房”和“群租乱象”等尤为突出。《条例》要求“用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康”，且明确规定“厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住”以及“租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准”，从源头上保障承租人能够获得安全、健康、相对舒适的居住环境。

　　明确租赁关系，保障租住稳定

　　租赁关系不明确、不稳定是导致承租人权益受损的主要因素之一。现实中，部分租赁合同条款十分简单、内容模糊不清，甚至大量存在口头协议约定等情况，一旦发生纠纷，租户往往因缺乏明确的书面依据而处于相对劣势地位。《条例》规定“出租人和承租人使用实名订立住房租赁合同”，并要求“出租人按照规定通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案”，同时，《条例》还赋予承租人一定的自主权，若出租人未办理合同备案的，承租人可以办理备案。用租赁合同和租赁备案保护承租户权益和相对稳定的租赁关系。

　　规范经营行为，降低承租风险

　　中介机构提供虚假房源，克扣押金，侵占、挪用租赁资金等违法违规经营行为会给承租人带来巨大经济损失。《条例》通过规范租赁企业经营行为，减少承租人可能的经济损失。一是要求建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并保证发布的房源信息真实、准确、完整、一致。二是规范押金管理，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。三是从事转租经营的住房租赁企业应设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该监管账户办理住房租赁资金收付业务。四是住房租赁经纪机构的收费服务项目应当明码标价，不得在标价之外加价或者收取任何未予标明的费用。保障承租人合法权益。

　　明确权利义务，落实合理权益保护

　　《条例》分别明确了出租人和承租人应当履行的规定，但核心是为了更好地落实租赁双方应该享有的权益。《条例》明确规定出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间，且禁止不合理驱逐，保障承租人基本居住需求。《条例》还有一个很大亮点，明确提出推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利，意味着公共服务与房产逐渐松绑，消除因住房租赁关系而产生的权利差异，体现了公共服务以人为本的原则，有助于保障公民的平等权利，促进社会公平，也有利于促进人口的合理流动和优化配置，推动新型城镇化进程。

　　完善纠纷解决机制，提供高效解决途径

　　《条例》构建了多元化、多层次的纠纷化解体系，明确了承租人可通过协商、调解、仲裁以及诉讼等多种途径解决租赁纠纷，有效破解了承租人“维权难”的问题，充分保障了承租人的合法权益。同时《条例》强化了对租赁市场的监管力度，要求相关职能部门加强对住房租赁企业、经纪机构及网络平台经营者的日常监管，通过行政监管与法律手段的有机结合，严厉打击各类违法违规行为，促使出租人积极履行义务，快速、妥善地处理纠纷，切实维护租赁市场的稳定与秩序。

　　《条例》的出台，是我国住房租赁市场规范化、法治化进程的重要里程碑。未来，随着《条例》的深入实施和相关配套政策的不断完善，住房租赁市场将迎来更加健康、有序的高质量发展，出租人和承租人的合法权益也将得到更充分、更有效的保障。

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